Jessica Acha

Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaiter mettre en location, deux possibilités s’offrent à vous: la location vide ou la location meublée ( à noter que la location meublée n’est pas définie précisément par la loi mais on considère qu’il doit être garni de meubles suffisants pour en assurer l’habitabilité, c’est-à-dire que le locataire doit pouvoir arriver avec ses effets personnels et s’y installer sans autre aménagement).

La réglementation est cependant différente, chaque location ayant ses avantages et ses faiblesses.
Il n’existe donc pas de solution miracle.

• Le bien

Quel que soit le mode de location choisi, le bien qui constitue la résidence principale du locataire doit répondre aux normes définies par le décret du 30 janvier 2002.
Ainsi, il ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants et doit présenter un minimum d’éléments de confort: chauffage, lavabo, coin cuisine, installations électriques et sanitaires ( à noter que pour ces dernières, un WC extérieur peut suffire dans le cadre d’une chambre de bonne avec évier) .
L’habitation doit disposer d’une pièce principale de 9 m2 minimum avec 2,20 m de hauteur sous plafond, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

• Le loyer

Que le logement soit vide ou meublé, le loyer est laissé a l’appréciation du bailleur. Mais il est conseillé de demander un loyer proche de celui pratiqué dans le voisinage pour trouver et garder un locataire.

• La réglementation

Ici, vient le cœur du sujet. Jusqu’au 20 janvier 2005 les locations meublées n’étaient pas réglementées et cela constituait la différence majeure avec les locations vides soumises à la loi du 6 juillet 1989.

Depuis cette date, pour les locations meublées, il est nécessaire d’établir un contrat de bail écrit ( article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation).
A noter que pour les locations vides, la loi de 1989 impose un contrat de bail écrit ainsi qu’un ensemble de clauses essentielles et obligatoires ( qui ont surtout pour vocation principale de  faire connaître l’essentiel des droits et obligations de chaque partie) .

• La durée du bail

Pour les meublés, le bail dure un an lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire ( s’il s’agit de la résidence secondaire la durée peut être librement fixée par le bailleur) .
A l’expiration du bail, le bail est reconduit tacitement pour un an, aux mêmes conditions, à défaut de congé.
A noter qu’il est possible de déroger à la durée initiale d’un an lorsque la location est consentie à un étudiant : la durée est alors de 9 mois et le bail n’est pas renouvelable par tacite reconduction.

Pour les locations vides, le bail initial est de trois ans quand le bailleur est une personne physique et six ans lorsque celui ci est une personne morale.
Le bail est également prorogeable par tacite reconduction.
Mais il existe une dérogation à la règle des trois ans : un bailleur peut établir un bail d’une durée minimum d’un an lorsqu’il souhaite récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales. L’évènement devra être mentionné sur le contrat et le bailleur devra confirmer pour récupérer son bien la réalisation de cet événement deux mois avant la fin du bail.

• Les charges

Pour les locations vides, le bailleur fixe des provisions payables en même temps que le loyer.
Chaque année, il doit régulariser les charges. Le décret du 26 août 1987 fixe de manière exhaustive les charges qu’il peut récupérer sur son locataire.

Pour les meublés, le bailleur peut librement fixer le montant des charges : il peut définir une somme fixe qui ne varie plus, quel que soit le montant réel des charges.

• Le payement du loyer

Pour les locations vides, le bailleur ne peut imposer le prélèvement automatique pour le payement du loyer et des charges  mais pour les locations meublées oui car le bailleur peut demander librement le mode de règlement qu’il choisit.

• Le dépôt de garantie

Pour le bien vide , le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charge mais pour le bien meublé, le bailleur peut demander la somme qu’il désire.

• Le congé

Pour la location vide, le locataire peut résilier son bail à tout moment en respectant un délai de préavis de 3 mois ( un mois dans certains cas spécifiques listées par la loi de 1989 comme en cas de mutation ou  de perte d’emploi par exemple) .
Le bailleur quant à lui ne peut récupérer son logement qu’en fin de bail et seulement pour y habiter, le vendre ou pour des motifs légitimes et sérieux : le délai de préavis pour le bailleur est de 6 mois.

Pour les logements meublés, le locataire peut résilier son bail à tout moment en respectant un délai de préavis d’un mois.
Le bailleur ne peut résilier le contrat qu’au terme de celui ci ou de chacun de ses renouvellements, en respectant un délai de préavis de 3 mois et en motivant son congé ( par exemple vente du bien ).

• L’état des lieux

Il est indispensable de le dresser , quelque soit la forme de location choisie car l’état des lieux permet de noter l’état réel du logement et de ses équipements à l’entrée des lieux et permet de constater les éventuelles dégradations du logement lors de la sortie des lieux.

• Le régime fiscal

Louer son bien cela veut dire percevoir des revenus, et donc être imposé.

Pour les locations vides, le régime du micro-foncier s’applique de plein droit si les loyers annuels bruts perçus n’excèdent pas 15 000€. Un abattement forfaitaire de 30% est accordé correspondant à l’ensemble des charges de copropriété mais il faut noter que plus aucune déduction supplémentaire ne sera effectuée.
Mais si les charges de copropriété son plus importantes le législateur permet d’opter pour le régime réel : ainsi les déficits ( ne sont pas concernés les intérêts d’emprunt ) peuvent êtres imputés sur le revenu global.
Le déficit foncier imputable est limité à 10 700€.

Pour les locations meublées, l’activité est considérée comme commerciale si elle est effectuée de manière habituelle et le propriétaire a alors le statut le loueur en meublé non professionnel et ses revenus sont soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux ( BIC ).
Il existe ici également un micro-régime : le micro-bic. Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser dans ce cas 76 000€ et un abattement forfaitaire de 71% est effectué avec un minimum de déduction fixé à 305€.

Mais lorsque les charges sont très importantes, il vaut mieux opter pour le régime réel qui permet de déduire des déficits.

Tableau récapitulatif

Tagged as location meublée, location vide, loueur meublé non professionnel + Categorized as Fiscalité