Après de nombreux impairs ( faillites des gestionnaires, biens mal placés, constructions inachevées…) la loi est désormais plus encadrée.

Ainsi, le bail commercial doit être plus fourni en explications: ce bail doit expressément indiquer que c’est un bail commercial et qu’il est donc régi par les dispositions du code de commerce. Il devra également indiquer qu’en cas de non-renouvellement du bail, le locataire a le droit à une indemnité d’éviction.

De plus , les documents de commercialisation devront contenir des informations précises concernant le promoteur ( nom, n° d’enregistrement au RCS, expérience professionnelle…), l’exploitant ( nombre de résidences gérées…), sur le projet de réalisation projeté ( situation géographique, normes de construction…) et sur les avantages financiers et fiscaux et notamment les conditions pour en bénéficier ( obligation impérative de classement de l’établissement en tant que résidence de tourisme).

Ainsi , il s’agit d’une défiscalisation plus avantageuse que la Loi Scellier car ici il est possible en plus de récupérer la TVA …

Qu’ils possèdent un appartement ou une maison, que le logement soit neuf ou ancien, les propriétaires ont désormais 5 ans pour y installer des Détecteurs Avertisseurs Autonomes de Fumée (DAAF)…

- concernant  la niche fiscale , un contribuable voit le montant d’impôt qu’il peut réduire ramené à 20 000 euros + 8% de son revenu imposable.

Il faut ainsi faire attention aux contribuables qui utilisent plusieurs niches fiscales comme la Loi Scellier , Loi Bouvard, dons …ils seront limités à moins qu’ils n’aient signé un engagement d’investissement avant le 31 décembre 2009, ainsi ils échapperont pour cette fois à la baisse

- concernant la Loi Scellier : après moults rebondissements, la loi demeure inchangée pour l’année 2010. Mais en 2011 la loi Scellier BBC entrera en vigueur et les particuliers auront alors 2 options.

Ils peuvent choisir la Scellier classique mais la réduction d’impôt sera alors seulement de 15% et descendra à 10% en 2012.

Pour la Scellier BBC ( bâtiment basse consommation ) la réduction d’impôt sera de 25% en 2011 et 20% en 2012.

- pour le prêt à taux zéro ( PTZ) pour l’achat d’un bien immobilier, son doublement ( c’est-à-dire 65 100 euros) est conservé jusqu’au 30 juin 2010. A partir du 1er juillet 2010, le plafond sera fixé à 48 750 euros et ce jusqu’au 31 décembre 2010

-concernant les intérêts d’emprunt pour la résidence principale , le crédit d’impôts jusqu’à maintenant était de 40 % des intérêts de leur emprunt la première année et à 20 % les quatre années suivantes. Désormais cet avantage va diminuer mais uniquement pour les logements neufs qui ne respectent pas la norme BBC. Conséquences, pour les acquisitions « non BBC » de 2010, le crédit d’impôt passe à 30 % la première année et 15 % les quatre suivantes. En 2011, les taux seront respectivement de 25 % et 10 % et en 2012, de 15 % et 5 %. En revanche, pour les logements respectant la norme BBC le crédit d’impôt s’élèvera à 40% sur 7 ans…

En effet, suite à la crise du logement et/ou de problèmes financiers beaucoup de personnes se tournent vers ce nouveau système de logement.

Mais la loi n’encadre pas cette forme d’habitation ( à part pour les couples pacsés ou mariés). Voici quelques précisions importantes de ce statut.

Concernant le bail, tous les colocataires doivent le signer et le parapher et indiquer leur nom et adresse.

Certains colocataires peuvent aussi signer un “pacte de colocation” qui est une sorte de règlement intérieur qui organisera les relations entre les colocataires ( répartition des dépenses et des tâches ménagères par exemple). Ce document sécurise aussi le bailleur.

Concernant le loyer , bien sûr tous les colocataires doivent y contribuer. Si le bail comprend une clause de solidarité , le bailleur peut demander à n’importe lequel des colocataires de payer le loyer et les charges. Mais le plus souvent les colocataires se mettent d’accord entre eux et un seul paiement arrive au bailleur ( attention celui ci ne peut imposer de n’avoir qu’un seul paiement : les colocataires peuvent payer séparément. Même remarque pour le dépôt de garantie).

Cette clause permet également de se retourner contre le colocataire qui a quitté les lieux après avoir donné congé, en cas de non paiement par les autres colocataires. La clause de solidarité demeure valable pour tous les éventuels renouvellements du bail par tacite reconduction. En revanche, lorsqu’un locataire quitte la colocation, cette clause doit être limitée dans le temps. Le colocataire parti ne peut être tenu pour “éternellement” responsable du paiement d’un logement qu’il n’occupe plus. En règle générale, on limite la durée de la clause de solidarité à un an après le départ du locataire.

Concernant la caution, l e plus souvent, le propriétaire souhaite autant de cautions qu’il y a de colocataires pour être couvert quels que soient les colocataires encore dans les lieux au moment d’un éventuel problème de paiement.

A noter , que la caution est tenue de la totalité du loyer s’il y a une clause de solidarité dans le contrat de bail.

En cas d’impayés de loyer, si la clause de solidarité figure au contrat, le bailleur peut se retourner contre n’importe lequel des colocataires pour le montant total du loyer dû. Le colocataire ne peut refuser de payer sous prétexte qu’il a payé sa part.

Pour poursuivre la procédure d’impayés et faire jouer la clause résolutoire du contrat, le bailleur doit délivrer un commandement de payer par huissier à chaque colocataire, ce qui multiplie les frais. Si ce commandement de payer reste infructueux, il doit alors assigner chaque colocataire devant le tribunal d’instance.

Concernant le congé donné par le bailleur, il doit le faire six mois avant l’expiration du bail en motivant et en envoyant une lettre recommandée à chaque colocataire. En cas de location meublée, le délai de préavis est ramené à trois mois et il n’a pas à motiver son congé. Mais les règles de forme subsistent ( lettre recommandée).

Concernant le congé donné par un colocataire, celui ci doit prévenir le bailleur par lettre recommandé avec le préavis adéquat ( trois mois pour une location vide et un mois en cas de location meublée). Si le locataire ne respecte pas ces délais, il reste colocataire et donc tenu au paiement des loyers. Il ne peut en revanche réclamer au bailleur sa part de dépôt de garantie puisque ce dernier peut le conserver jusqu’à la fin du bail. Le colocataire sortant doit donc s’arranger avec les autres occupants pour se faire rembourser sa part.

Si un des colocataires part , il arrive qu’on le remplace : il faudra alors faire un avenant au contrat sur papier libre qui doit comporter les nom(s), prénom(s), adresse(s) du bailleur, des colocataires actuellement dans les lieux (dont celui ayant donné congé) et du colocataire se substituant, la date à laquelle le colocataire ayant donné congé doit avoir quitté les lieux, la date à laquelle le bail prendra effet au profit du nouveau colocataire, le fait que l’intégralité du bail s’appliquera aux mêmes conditions que précédemment au nouveau colocataire et ce, pour le temps restant à courir, la signature de toutes les parties.

Mais au lieu de la clause de solidarité trop lourde, il serait judicieux de souscrire une assurance contre les loyers impayés plus facile à mettre en oeuvre…

Il certifie la conformité des travaux de rénovation à un cahier des charges qui intègre selon le décrêt “  les exigences de la réglementation thermique des bâtiments existants prévue dans le code de la Construction et de l’Habitation, le respect d’un niveau minimal de performance énergétique globale et de confort d’été et les modalités de contrôle “.

Ce label est attribué en fonction de la consommation de différents paramètres: chauffage,production d’eau chaude, refroidissement, éclairage…

Il va se décliner en deux versions:

- le label ” Haute performance énergétique rénovation” sera accordé aux logements anciens qui devront afficher une consommation d’énergie de 120 à 225 kwh/m²/an

- pour les logements consommant entre 64 et 120 kwh/m²/an, le label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation” sera accordé

Ces deux labels seront conférés sur demande du maître de l’ouvrage (le particulier propriétaire des locaux), par un organisme ayant passé une convention avec l’Etat.

Avec ces labels, le propriétaire aura l’assurance que les travaux de rénovation auront été accomplis en suivant la réglementation. D’autant que des contrôles auront lieu au stade de l’étude thermique, en amont des travaux, mais aussi pendant le chantier. Il pourra ainsi prouver que sa maison ou son appartement sont très performants énergetiquement, même si le diagnostic de performance énergétique donne déjà des indications sur la consommation et émet des recommandations pour améliorer la performance énergétique des logements.

Vivre en société implique des droits et des obligations entre voisins que le législateur a essayé d’encadrer notamment en matière de bruit ou de bornage.

Pour le reste, si on ne peut se rattacher à un texte spécifique, il faudra se rapporter à la notion de trouble anormal de voisinage ( notion inventée par les tribunaux ).

Ce concept apparaît lorsque la perturbation (sonore, olfactive  etc..) devient exagérée par rapport aux nuisances “normales” de voisinage.

Dans ce cas la, l’excessivité du trouble pourra être punissable : cette notion de trouble anormal de voisinage, créée par le juge, permet d’agir pour mettre fin aux nuisances et ce, même si le comportement litigieux ne constitue pas une infraction pénale ni une faute.

Puisque c’est une notion créée par le juge, les affaires seront traitées et appréciées par les juges au cas par cas : le trouble devra être excessif et être suffisamment grave.

Les cas les plus fréquents sont le bruit, les odeurs et les fumées.

Si une procédure à l’amiable n’a pas abouti, le litige est porté devant le tribunal d’instance pour demander la cessation du trouble et l’indemnisation de la victime. Des mesures préventives peuvent également être ordonnées par le juge.

LE DROIT DE “FERMER”  SA PROPRIETE

La loi vous permet de clore librement votre propriété par un mur ou une haie ( article 647 du Code civil) mais des règles sont cependant à respecter.

La clôture doit se trouver en limite de votre propriété et non, sauf accord de votre voisin, sur la limite séparative de deux terrains. A défaut, le voisin peut en réclamer la démolition, même pour un empiètement de quelques millimètres!

La clôture ne peut pas être employée pour supprimer ou rendre plus incommode le droit de passage dont jouie une propriété contiguë à la votre qui n’a pas d’issue suffisante sur la voie publique.

La possibilité de clore votre propriété ne pas instituer un abus de droit, surtout si elle cause un dommage à autrui. L’abus est caractérisé en présence d’une intention malveillante et par les nuisances causées. Exemple: construire un mur trop haut qui empêcherait que la lumière passe dans la maison des voisins.

LES PLANTATIONS

Les articles 671 et 672 du Code civil imposent de respecter des distances en matière de plantation d’arbres et d’arbustes en limite de propriété privée.

Les plantations de plus de deux mètres doivent être placées à au moins deux mètres de la limite séparative (distance calculée depuis l’axe médian de l’arbre). Pour les autres plantations, la distance est ramenée à 50 centimètres.

Si le mur séparatif est contigu (cas le plus fréquent), chacun des propriétaires peut y appuyer des plantations en espalier (de la vigne vierge par exemple), à condition de ne pas dépasser le haut du mur.

Même plantées à distance légale, les plantations peuvent chevaucher la propriété voisine. La loi  impose à chacun d’élaguer ces arbres. Si des racines ou brindilles avancent sur votre terrain, vous pouvez les couper à partir de la limite séparative.

Si des fruits tombent naturellement chez vous, vous pouvez librement les ramasser et les consommer. En revanche, vous ne pouvez pas les cueillir, même lorsqu’ils sont sur une branche qui surplombe votre terrain.

Si votre voisin dédaigne ses obligations, vous pouvez le contraindre, au besoin en justice (tribunal d’instance) à arracher les plantations qui ne respectent pas les distances légales sans même avoir à prouver un préjudice. Vous pouvez également l’obliger à élaguer.

LA LEGISLATION SUR LE BRUIT

Concernant le bruit, une législation est en vigueur : le bruit de tous les jours ( musique, discussions, exploitation d’un restaurant) est admis sans punition possible.

Il y a sanction quand le bruit devient répétitif et/ou excessif ( cris, musique, animaux…) : le tapage diurne ( de jour ) et le tapage nocturne ( de nuit, les tribunaux considèrent que la plage horaire se situe entre 22h et 7h même si elle n’est pas définie dans la loi ) sont alors réprimés.

La sanction est une amende et “l’objet du bruit” excessif peut être confisqué.

Le constat du tapage peut se faire par tout moyen et n’implique pas le recours à un sonomètre, même en journée. En pratique, le procès-verbal est la preuve la plus usuelle  lorsque le bruit est le fait d’un particulier. L’infraction peut également être attestée par constat d’huissier et, plus difficilement, par des témoignages.

Il faut noter que même en l’absence de volonté de nuire, l’infraction de tapage est caractérisée dès lors que la personne a eu connaissance du trouble causé au voisinage et n’a pris aucune mesure pour y remédier.

Dans les cas les plus graves, le bruit peut être qualifié d’agressions sonores (article 222-16 du Code pénal). Une infraction punie d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende.

Il faut ajouter que les propriétaires qui louent un bien peuvent être déclarés responsables des nuisances causées par leur locataire. S’il a connaissance  du trouble de voisinage de son locataire, il doit mettre immédiatement en demeure celui-ci de cesser les troubles puis, le cas échéant, poursuivre la résiliation du bail en justice.

Vous avez désormais les outils en main pour vivre en tranquillité avec vos voisins…

En effet, les intérêts d’emprunt pour le logement principal seront encore déductibles et le prêt à taux zéro pour les primo-accédants particuliers est maintenu pour l’année 2010.

Au niveau des travaux de rénovation énergétique , le cumul entre Eco-prêt à taux 0% ( prêt déstiné aux travaux d’économie d’énergie ) et le crédit d’impôts vert ( possibilité de déduire de ses impôts une partie des dépenses d’isolation thermique et de tous les équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ) reste possible.

Dans le neuf, le prêt à taux 0 % doublé est maintenu jusqu’au 30 juin 2010. Ensuite et jusqu’à la fin 2010, son montant sera majoré de 50 %.

Concernant le très demandé dispositif SCELLIER, la déduction de 25% du prix du bien  ne se fera que pour l’achat d’un bâtiment basse consommation ( cette règlementation sera obligatoire pour tous les logements neufs à partir de fin 2012 et cette norme imposera une consommation de 50 kWh/m²/an ).

Si le bien reste conforme à la réglementation RT 2005 ( consommation entre 51 et 230 kWh/m²/an), la déduction fiscale ne sera alors que de 20%.

La déduction des intérêts d’emprunt est elle aussi verdie. Elle est ramenée à 40 % la première année et à 20 % chacune des quatre années suivantes pour l’achat d’une maison ou d’un appartement BBC. Pour les biens conformes à la RT 2005, elle passe à 30 % la première année et 15 % chacune des quatre années suivantes. Jusqu’à la fin 2009, la déduction est de 40 % par an pendant sept ans pour le BBC et de 40 % la première année et 20 % les quatre années suivantes pour les logements sous RT 2005.

De plus la taxe carbone va être mise en place mais cette nouvelle taxation sera composée par des réductions fiscales…

Le gouvernement pour combler son déficit parle même de faire payer les prélèvements sociaux pour les plus-values immobilières qui juste là en étaient exonérées! En effet, les plus-values sur les résidences locatives seront probablement taxées de 12,1% de prélèvements sociaux . A noter que l’exonération d’impôts sur la plus-value de la résidence principale est maintenue.

Affaire à suivre…

Un ravalement s’impose avec des règles strictes d’autorisation.

En maison individuelle, la décision appartient au seul propriétaire mais en cas de copropriété la décision se prend collectivement en assemblée générale des copropriétaires.

En fonction de la situation, les travaux de ravalement sont décidés à une majorité différente.

En principe, les travaux d’entretien et de conservation des parties communes qui n’affectent pas les parties privatives sont décidés à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des votes exprimés des présents ou représentés.

Si le ravalement est décidé après une injonction faite au syndicat des copropriétaires par le maire, c’est la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui est requise (majorité absolue de tous les copropriétaires de l’immeuble qu’ils soient ou non présents ou représentés).

Si le ravalement apporte une réelle amélioration (nouveaux volets, installation de stores, etc.) ou n’a pour unique but que d’apporter une nouvelle esthétique à l’immeuble, il doit être décidé à la double majorité de l’article 26 de loi du 10 juillet 1965 (majorité en nombre de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix).

La façade est considérée comme une partie commune ( sauf les fenêtres , barres d’appui… ) ainsi les travaux sontanalysés comme des charges communes générales et les copropriétaires devront payer en fonction de leur tantième de copropriété.

Les fenêtres , volets, balcons peuvent être définis par le règlement de copropriété : si ce sont des parties communes les copropriétaires financeront en fonction de leur tantième de copropriété et si ce sont des parties privatives les travaux seront facturés directement à chaque propriétaire.

La loi impose un ravalement obligatoire tous les dix ans ( code de la construction et de l’habitation).

Quand un ravalement doit être effectué, le maire en fait injonction au propriétaire. Si dans les six mois, ce dernier ne réagit pas, le maire peut alors prendre un arrêté pour l’imposer. Cet arrêté fait sommation et donc ordonne au propriétaire de réaliser ce ravalement dans un délai précis qui ne peut excéder un an.

Si le propriétaire ou la copropriété s’obstinent à refuser de faire ravaler leur immeuble, le maire peut, en saisissant préalablement le Président du tribunal de Grande instance, faire exécuter ces travaux d’office et aux frais du ou des propriétaires. Dans ce cas, c’est la commue qui avance les fonds et qui se fait rembourser par le propriétaire.

Pour effectuer un ravalement, une déclaration préalable de travaux est nécessaire. Une autorisation d’échafaudage est obligatoire lorsque ce dernier empiète sur le domaine public.

Depuis la réforme des autorisations administratives du 1er octobre 2007, le ravalement ne nécessite plus l’obtention d’un permis de construire mais doit faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie, que le ravalement soit décidé à l’initiative des copropriétaires ou sur injonction du maire.

A noter que le PLU ( plan local d’urbanisme ) peut imposer des conditions de couleur ou d’aspect…

Avant de commencer les travaux, renseignez-vous auprès de votre mairie!

La réglementation est cependant différente, chaque location ayant ses avantages et ses faiblesses.
Il n’existe donc pas de solution miracle.

• Le bien

Quel que soit le mode de location choisi, le bien qui constitue la résidence principale du locataire doit répondre aux normes définies par le décret du 30 janvier 2002.
Ainsi, il ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants et doit présenter un minimum d’éléments de confort: chauffage, lavabo, coin cuisine, installations électriques et sanitaires ( à noter que pour ces dernières, un WC extérieur peut suffire dans le cadre d’une chambre de bonne avec évier) .
L’habitation doit disposer d’une pièce principale de 9 m2 minimum avec 2,20 m de hauteur sous plafond, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

• Le loyer

Que le logement soit vide ou meublé, le loyer est laissé a l’appréciation du bailleur. Mais il est conseillé de demander un loyer proche de celui pratiqué dans le voisinage pour trouver et garder un locataire.

• La réglementation

Ici, vient le cœur du sujet. Jusqu’au 20 janvier 2005 les locations meublées n’étaient pas réglementées et cela constituait la différence majeure avec les locations vides soumises à la loi du 6 juillet 1989.

Depuis cette date, pour les locations meublées, il est nécessaire d’établir un contrat de bail écrit ( article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation).
A noter que pour les locations vides, la loi de 1989 impose un contrat de bail écrit ainsi qu’un ensemble de clauses essentielles et obligatoires ( qui ont surtout pour vocation principale de  faire connaître l’essentiel des droits et obligations de chaque partie) .

• La durée du bail

Pour les meublés, le bail dure un an lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire ( s’il s’agit de la résidence secondaire la durée peut être librement fixée par le bailleur) .
A l’expiration du bail, le bail est reconduit tacitement pour un an, aux mêmes conditions, à défaut de congé.
A noter qu’il est possible de déroger à la durée initiale d’un an lorsque la location est consentie à un étudiant : la durée est alors de 9 mois et le bail n’est pas renouvelable par tacite reconduction.

Pour les locations vides, le bail initial est de trois ans quand le bailleur est une personne physique et six ans lorsque celui ci est une personne morale.
Le bail est également prorogeable par tacite reconduction.
Mais il existe une dérogation à la règle des trois ans : un bailleur peut établir un bail d’une durée minimum d’un an lorsqu’il souhaite récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales. L’évènement devra être mentionné sur le contrat et le bailleur devra confirmer pour récupérer son bien la réalisation de cet événement deux mois avant la fin du bail.

• Les charges

Pour les locations vides, le bailleur fixe des provisions payables en même temps que le loyer.
Chaque année, il doit régulariser les charges. Le décret du 26 août 1987 fixe de manière exhaustive les charges qu’il peut récupérer sur son locataire.

Pour les meublés, le bailleur peut librement fixer le montant des charges : il peut définir une somme fixe qui ne varie plus, quel que soit le montant réel des charges.

• Le payement du loyer

Pour les locations vides, le bailleur ne peut imposer le prélèvement automatique pour le payement du loyer et des charges  mais pour les locations meublées oui car le bailleur peut demander librement le mode de règlement qu’il choisit.

• Le dépôt de garantie

Pour le bien vide , le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charge mais pour le bien meublé, le bailleur peut demander la somme qu’il désire.

• Le congé

Pour la location vide, le locataire peut résilier son bail à tout moment en respectant un délai de préavis de 3 mois ( un mois dans certains cas spécifiques listées par la loi de 1989 comme en cas de mutation ou  de perte d’emploi par exemple) .
Le bailleur quant à lui ne peut récupérer son logement qu’en fin de bail et seulement pour y habiter, le vendre ou pour des motifs légitimes et sérieux : le délai de préavis pour le bailleur est de 6 mois.

Pour les logements meublés, le locataire peut résilier son bail à tout moment en respectant un délai de préavis d’un mois.
Le bailleur ne peut résilier le contrat qu’au terme de celui ci ou de chacun de ses renouvellements, en respectant un délai de préavis de 3 mois et en motivant son congé ( par exemple vente du bien ).

• L’état des lieux

Il est indispensable de le dresser , quelque soit la forme de location choisie car l’état des lieux permet de noter l’état réel du logement et de ses équipements à l’entrée des lieux et permet de constater les éventuelles dégradations du logement lors de la sortie des lieux.

• Le régime fiscal

Louer son bien cela veut dire percevoir des revenus, et donc être imposé.

Pour les locations vides, le régime du micro-foncier s’applique de plein droit si les loyers annuels bruts perçus n’excèdent pas 15 000€. Un abattement forfaitaire de 30% est accordé correspondant à l’ensemble des charges de copropriété mais il faut noter que plus aucune déduction supplémentaire ne sera effectuée.
Mais si les charges de copropriété son plus importantes le législateur permet d’opter pour le régime réel : ainsi les déficits ( ne sont pas concernés les intérêts d’emprunt ) peuvent êtres imputés sur le revenu global.
Le déficit foncier imputable est limité à 10 700€.

Pour les locations meublées, l’activité est considérée comme commerciale si elle est effectuée de manière habituelle et le propriétaire a alors le statut le loueur en meublé non professionnel et ses revenus sont soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux ( BIC ).
Il existe ici également un micro-régime : le micro-bic. Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser dans ce cas 76 000€ et un abattement forfaitaire de 71% est effectué avec un minimum de déduction fixé à 305€.

Mais lorsque les charges sont très importantes, il vaut mieux opter pour le régime réel qui permet de déduire des déficits.

Tableau récapitulatif

]]> http://www.jessicaacha.com/louer-vide-ou-meuble/feed 0 http://www.jessicaacha.com/a-quel-nom-acheter http://www.jessicaacha.com/a-quel-nom-acheter#comments Tue, 06 Oct 2009 14:38:13 +0000 Jessica http://www.jessicaacha.com/?p=5 Gros plans sur les montages juridiques les plus sécurisants pour un logement à deux. La législation est différente selon la nature du couple : marié, pacsé ou en concubinage.

Pour les couples mariés:
Le régime matrimonial conditionne la propriété du bien. Si comme la plupart des couples mariés, vous avez choisi la communauté légale réduite aux acquêts, le logement acquis pendant le mariage est un BIEN COMMUN, qu’il soit acheté avec ou sans l’aide de l ‘époux (se) ou même s’il a été acquis avec des fonds propres. Dans ce dernier cas, il est possible d’insérer dans l’acte notarié une clause d’emploi ou de remploi pour que le logement reste un bien propre.

Si vous avez opté pour un régime de séparation de biens, la règle est simple : si le logement est acheté avec vos fonds propres, le logement vous appartient totalement. Mais il y a un tempérament : si ce bien constitue le logement familial, le consentement du conjoint est obligatoire pour toutes les décisions concernant le logement ! Mais il est aussi possible d’acquérir le logement avec votre conjoint…

Pour le PACS:
La question est plus délicate car la réglementation est encore un peu floue. Si rien n’est prévu dans l’acte d’achat, le bien est réputé appartenir pou moitié à chacun et est donc en indivision. Ce principe s’applique même si un des pacsés a entièrement financé l’achat ! Cette situation peut être sévère car au moment de la revente, l’accord des deux partenaires est obligatoire et celui qui n’a pas juridiquement participé à l’acte d’achat peut forcer l’autre partenaire à vendre pour demander le partage ! car nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision…

De plus, les partenaires sont tenus solidairement des dépenses relatives au logement commun, mais la loi n’a pas précisé les contours de ces dépenses, ainsi le partenaire pourrait être tenu responsable du remboursement du prêt alors que le logement ne lui appartient pas.
Il faudra alors pour éviter des situations radicales et catastrophiques, prévoir des clauses dans le pacte lui-même, précises et adaptées aux souhaits des deux partenaires.

Le concubinage:
Il n’est pas encadré par la loi. La majorité des concubins utilise le système de l’indivision : les deux concubins participent à l’achat (pas forcément de manière inégalitaire, il faudra le préciser dans l’acte).
Il serait judicieux de signer une convention d’indivision qui fixera les règles de vie en commun et pourra régler la transmission de la quote-part du concubin décédé à son compagnon (ce qui évitera des blocages avec les héritiers du défunt).
Cette convention peut être prévue pour cinq ans maximum avec une possibilité de renouvellement.

En cas de séparation « amiable », le partage se ferait alors à hauteur de participation de chacun si le choix de vendre est pris.
Si vous souhaitez conserver le bien, vous pouvez racheter la part de votre concubin.
S’il y a désaccord, en cas de vente, il faudra alors saisir le TGI car d’après l’article 815 du code civil : « nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision’ .

Une autre forme juridique d’achat est possible : la tontine (acte tontinier) mais cette forme est peu utilisée car elle est lourde et contraignante.
La tontine prévoit qu’à la mort d’un des concubins, le survivant est considéré comme toujours avoir été l’unique propriétaire, ou plus simplement cela veut dire qu’à la mort de l’un des concubins, l’autre n’a pas besoin de racheter la part de défunt.

Cette tontine n’est avantageuse que si le bien en question constitue la résidence principale du survivant et que sa valeur au jour du décès soit inférieure à 76 000 euros ! ainsi, le concubin survivant n’aura à payer que des droits de mutation (5,09%) sur le logement.
Si ces conditions ne sont pas remplies ; le survivant devra payer des droits de succession à hauteur de 60% !
De plus, en cas de désaccord entre vous, aucun des deux ne peut obliger l’autre à vendre ou à racheter sa part : la situation est totalement bloquée et il faudra alors attendre le décès de l’un des deux…

Une troisième forme d’achat existe pour les concubins : la société civile immobilière (SCI).
Comme les deux autres formules précédentes, cette forme d’acquisition présente des avantages mais aussi des inconvénients. Mais son mode de fonctionnement plus souple lui offre un atout supplémentaire.
Cette société sera propriétaire du logement.
Il faut constituer la SCI : rédaction des statuts (une grande liberté est donnée, vous pouvez ainsi insérer les clauses que vous désirez) et inscription au RCS sont nécessaires ;
La SCI aura alors la personnalité morale.

En fait, il y a peu de différence entre la SCI et une indivision avec convention, car c’est vous qui choisissez les règles de vie commune par rapport aux clauses que vous souhaitez y mettre.
La seule différence est la période : l’indivision est pour cinq ans éventuellement renouvelable, et la SCI peut être créée pour quatre-vingt-dix-neuf ans !

Un protocole a alors été conclu le 20 décembre 2007 entre la Fédération des sociétés immobilières et foncières, l’Union nationale de la propriété immobilière, le Conseil national des centres commerciaux et la fédération PROCOS pour les locataires.

Un nouvel indice des loyers commerciaux ( ILC ) est retenu et est calculé à l’aide d’un panier de trois indices :

• l’indice des prix à la consommation retenu à hauteur de 50%
• l’indice du coût de la construction retenu à hauteur de 25%
• l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail retenu à hauteur de 25%.

La défiscalisation loi Scellier instaure un nouveau mécanisme de défiscalisation. Contrairement à la loi Robien, la loi Scellier est une réduction d’impôt. Pour rappel avec la loi Robien, le contribuable grâce à l’amortissement de son bien immobilier diminuait son revenu imposable et donc en fonction de sa Tranche Marginale d’Imposition (TMI) diminuait par voie de conséquence son montant d’impôt à payer.

L’avantage principale de cette loi est la réduction d’impôts équivalente à  25% du prix de revient du bien immobilier, montant qui ne pourra excéder 300 00 euros, pour les investissements réalisés en  2009 et 2010. Pour 2011 et 2012 , la réduction d’impôts passe à 20%.

Voici une synthèse qui simplifiera la compréhension de cette Loi:

• Qui est concerné par cette loi?

Tout contribuable français qui acquiert un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement entre le premier janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

• Quels sont les biens concernés?

Tous les biens immobiliers neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.

A noter que les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques sont exclus de ce dispositif.

• Quelles sont les zones concernées?

Seulement les zones A, B1 et B2: les zones C sont exclues.

• Quel est le montant de la réduction d’impôts?

Pour les 9 premières années, la réduction d’impôts est fixée à 25% du montant du bien immobilier pour un achat effectué entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, puis passe à 20% si l’investissement se fait entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012.

Après ces 9 ans, la réduction d’impôts est de 2% par an pendant 6 ans à raison de deux périodes de 3 ans.

• Quel est le plafond d’investissement?

Le prix de revient du bien immobilier ne devra pas dépasser 300 000 euros.

Il ne peut y avoir qu’ un investissement par an!

A noter qu’il n’est pas possible de cumuler une loi Scellier avec une autre loi de défiscalisation sur un même bien.

• Quelles sont les conditions?

Le contribuable s’engage à louer son bien au minimum 9 ans et il doit s’agir de l’habitation principale du locataire.

Le contribuable peut louer à un ascendant ou descendant mais pas à un membre de son foyer fiscal.

Des plafonds de loyer sont à respecter suivant les zones géographiques:

1. Zone A : 21,65 € / m²
2. Zone B1 : 15,05 € / m²
3. Zone B2 : 12,31 € / m²

Il n’y pas de démembrement possible.

L’engagement doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.

• Y’a-t-il un plafond de ressources concernant les locataires?

Il n’y a pas de plafond, à part si le contribuable opte également pour le dispositif Borloo.

• Quel est le principe de la Loi Scellier sociale?

Ici la réduction d’impôt est équivalente en tout à 37% du montant investi (toujours plafonnée à 300 000 euros), mais cette fois la réduction d’impôt s’étale sur 15 ans, divisé en deux périodes :

-Une période de 9 ans, avec 25% de réduction d’impôt

-Puis une deuxième période de 6 ans, avec 12% de réduction d’impôt, scindée en 2 périodes de 3 ans. Soit 2 x 3 ans à 6% (ou 2% par an pendant 6 ans).

Pour bénéficier de l’option Scellier social, il faudra en contrepartie respecter à la fois un plafond de loyer (plafond inférieur d’environ 30% par rapport au plafond en loi Scellier) ainsi qu’un plafond de ressources du locataire.

A cela s’ajoute, pour le Scellier social, une déduction spécifique de 30% applicable au moment de la déclaration fiscale des loyers.

Le contrat de bail écrit n’est pas obligatoire , ainsi une location verbale est valable. Mais cette situation peut créer des difficultés pour les deux parties : le locataire peut voir la date de renouvellement de bail intervenir plus tôt de ce qui avait pu être convenu avec son bailleur et le propriétaire , en l’absence de contrat écrit, ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les klieux et il ne pourra pas augmenter le loyer.

L’état des lieux est-il obligatoire ?

Ce n’est jamais une obligation. Mais l’état des lieux est fortement recommandé car il permet une cartographie de l’état du logement à un moment précis et chaque partie au contrat pourra s’appuyer sur ce document pour faire valoir leurs droits.

L’augmentation du loyer est-elle réglementée ?

La loi du 6 juillet 1989 dans son article 17 d) prévoit une augmentation de loyer annuelle mais elle n’est possible que si une clause est insérée dans le contrat écrit.

Le propriétaire peut-il interdire de posséder un animal de compagnie ?

Non et même si une clause est insérée dans le contrat: elle sera réputée n non écrite selon l’article 10-1 de la loi du 9 juillet 1970. Mais certaines catégories d’animaux sont interdites comme les chiens d’attaque ou les animaux exotiques protégés.

Quelles réparations pour le locataire ?

Le décret du 26 août 1987 établit une liste non exhaustive et tout ce qui ne figure pas dans la liste est présumé être à la charge du propriétaire.

Quelques exemples: les parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif, les jardins privatifs, les portes et fenêtres, les serrures, les parties intérieures, les murs et plafonds intérieurs, les installations de plomberie, les canalisations d’eau et de gaz, le chauffage, eau chaude, les éviers…

Pour résumer, il est important de signer un contrat de bail pour éviter les mauvaises surprises…

Certaines dispositions visent à accroître la construction de logements sociaux. Ainsi, les organismes d’HLM ont l’obligation de définir un plan de stratégie de patrimoine (PSP) pour adapter leurs offres de logements à la demande sur les différents secteurs géographiques où ils disposent d’un patrimoine.

Le texte comporte également des dispositions relatives à la mobilité dans le parc de logements. Le locataire ayant refusé trois offres de relogement, faites par le bailleur et correspondant à ses besoins, ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. À l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, il est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Les dispositions relatives à l’amélioration du fonctionnement des copropriétés prévoient la procédure d’alerte au sein des copropriétés dans lesquelles les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2. Ainsi, le président du TGI a la faculté de désigner à la demande du syndic, de 15 % des copropriétaires ou d’un créancier, un mandataire ad hoc chargé d’aider les syndicats de copropriétaires à résoudre leurs difficultés.

Source: L. n° 2009-323, 25 mars 2009 : JO 27 mars 2009, p. 5408 Cons. constit., décision n° 2009-578 DC, 18 mars 2009 : JO du 27 mars 2009, p. 5445